Investovanie do nehnuteľností neznamená len kúpu domu alebo bytu. Môžete investovať aj do iných typov stavieb – napríklad kancelárií, skladov, garáží, ako aj do pozemkov určených na výstavbu alebo poľnohospodárske využitie. Dokonca nie ste obmedzení iba na Slovensko – aj rekreačnú chatu v zahraničí možno počas väčšiny roka využívať ako investíciu. Pozrime sa teda na to, čo by ste mali vedieť ešte predtým, než sa do investovania pustíte.
Prečo investovať do nehnuteľností
Podľa magazínu Forbes väčšina miliardárov nadobudla svoje bohatstvo práve prostredníctvom nehnuteľností. Investície do nehnuteľností preto majú nepochybný potenciál výnosného zhodnotenia. Ceny nehnuteľností v dlhodobom horizonte neustále rastú a od 20. storočia zaznamenali výrazný pokles len počas finančnej krízy v roku 2008 – pričom tento prepad v priebehu niekoľkých rokov nielen dorovnali, ale aj výrazne prekonali. Napríklad pandémia COVID-19 nemala na slovenský realitný trh zásadný negatívny dopad. Nehnuteľnosti si tak stabilne udržiavajú svoju hodnotu a zároveň chránia investorov pred infláciou. Aj keď sa môžu vyskytnúť menšie výkyvy, stále ide o hmotný majetok so skutočnou užívateľskou hodnotou, ktorý na rozdiel od akcií zvyčajne úplne nestratí hodnotu.
Na rozdiel od akcií je investovanie do nehnuteľností považované za menej rizikové. Z veľkej časti totiž držíte kontrolu nad hodnotou svojej investície sami. Nehrozí vám napríklad riziko zlých rozhodnutí vedenia firmy či správania ostatných akcionárov. Udržiavanie hodnoty nehnuteľnosti je navyše omnoho jednoduchšie než riadenie firmy – zvyčajne postačí, ak sa nehnuteľnosť pravidelne udržiava v dobrom technickom stave. Aby ste sa ochránili pred prípadnou živelnou pohromou alebo inými nepredvídanými udalosťami, určite odporúčame mať uzatvorené poistenie nehnuteľnosti.
Zachovanie alebo rast hodnoty nehnuteľnosti nie je jediným spôsobom, ako investíciu zhodnotiť. Nehnuteľnosti patria medzi málo investičných nástrojov, ktoré majú aj reálne praktické využitie pre vlastníka. Vďaka tomu môžu prinášať výnosy aj počas obdobia vlastníctva – napríklad prostredníctvom prenájmu bytu, pozemku či garáže, ktorý zabezpečí pasívny príjem. Rovnako možno pozemok využiť na pestovanie komodít, ako je napríklad drevo v lese. Takéto využívanie pritom spravidla neznižuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti ani neobmedzuje jej prípadný budúci predaj.
Vlastníctvo nehnuteľnosti môže priniesť aj určité daňové výhody. Napríklad mladí ľudia do 35 rokov si môžu za stanovených podmienok uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky až do výšky 1 200 € ročne. V prípade prenájmu nehnuteľnosti si možno zdaniteľný príjem znížiť o skutočné náklady (napr. údržba, poistenie, revízie) alebo o paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmu. Keďže trh s nehnuteľnosťami je relatívne nezávislý od iných sektorov ekonomiky, predstavuje výhodný spôsob diverzifikácie investičného portfólia.
Spôsoby ako investovať do nehnuteľností aj v malom
Mnohí drobní investori nevenujú nehnuteľnostiam pozornosť, pretože ich považujú za finančne nedostupné. Opak je však pravdou. Na investovanie do nehnuteľností totiž nie je potrebné vlastniť milióny – existujú možnosti, ako investovať aj po malých čiastkach a bez potreby kúpy celého bytu, domu či pozemku.
Crowdfunding nehnuteľností
Crowdfunding funguje na princípe kolektívneho investovania viacerých ľudí do jedného realitného projektu. Na online platformách sa tak stretávajú stovky drobných investorov, ktorí spolu financujú výstavbu alebo kúpu nehnuteľnosti. Z výnosov projektu následne získavajú podiely. Správu projektu môže zabezpečovať buď samotná komunita investorov, alebo poverený sprostredkovateľ. Na Slovensku patria medzi známe platformy napríklad Crowdberry alebo Invest in Slovakia. (Pozn.: Investown a Upvest sú primárne české platformy, dostupnosť pre slovenských investorov je obmedzená.)
Hlavnou nevýhodou crowdfundingu je nižšia likvidita – podiel v projekte nie je možné vo väčšine prípadov kedykoľvek predať a investované prostriedky môžu byť viazané na niekoľko rokov. Väčšina crowdfundingových projektov sa týka nových developerských výstavieb, nie už existujúcich a okamžite ziskových nehnuteľností. To znamená, že výnos sa dostaví až po dokončení projektu. Pri novostavbách navyše hrozí zvýšené riziko zlyhania – napríklad pozastavenie výstavby, zmena regulácií alebo krach developera.
REIT (Real Estate Investment Trusts) – nehnuteľnostné fondy
REIT fondy predstavujú spôsob, ako investovať do nehnuteľností nepriamo – vložené prostriedky použije fond na nákup nehnuteľností, ktoré následne prenajíma alebo inak zhodnocuje. Výnosy z prenájmov a predajov následne vypláca investorom. Na to, aby fond mohol byť klasifikovaný ako REIT, musí podľa medzinárodných pravidiel vyplatiť minimálne 90 % zdaniteľných ziskov investorom. Investori tak získavajú pravidelné výnosy bez toho, aby sa museli starať o správu nehnuteľností – nevznikajú im žiadne povinnosti voči nájomníkom, nie je potrebné riešiť údržbu ani administratívu. Navyše REIT fondy často investujú aj do zahraničných nehnuteľností, čo umožňuje diverzifikáciu mimo domáceho trhu.
REIT fondy sa obchodujú na burze podobne ako akcie, čo znamená, že ich možno kedykoľvek kúpiť alebo predať. Takáto vysoká likvidita je v prípade investovania do nehnuteľností výnimočná. Navyše existujú aj ETF fondy zamerané na REIT, ktoré združujú viacero takýchto fondov do jedného investičného nástroja. Príkladom je Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US), ktorý sleduje široký index amerických REIT a realitných spoločností. Pre globálnu expozíciu existuje iShares Global REIT ETF a pre európsky trh ETF zameraný na spoločnosti združené v asociácii European Public Real Estate Association (EPRA).
Nehnuteľnostné akcie
Ďalšou možnosťou, ako investovať do realitného sektora, je nákup akcií spoločností pôsobiacich v oblasti nehnuteľností – napríklad developerských firiem, stavebných spoločností alebo realitných kancelárií. Hodnota týchto akcií síce čiastočne kopíruje vývoj trhu s nehnuteľnosťami, no do značnej miery závisí aj od výsledkov konkrétnej firmy a celkovej situácie na akciovom trhu. Nevýhodou oproti priamemu vlastníctvu nehnuteľnosti alebo REIT fondom je fakt, že akcionár nezískava žiadny pasívny príjem z nájomného.
Možné nevýhody investície do nehnuteľností
Pri kúpe vlastnej nehnuteľnosti ide spravidla o dlhodobú a menej likvidnú investíciu. Nákup aj predaj si vyžadujú čas, vybavovanie zmlúv, poplatky a ďalšie administratívne úkony. Preto sa tento typ investície nehodí na krátkodobé špekulácie. Navyše, vlastník by mal počítať aj s časovými a finančnými nárokmi na údržbu – rekonštrukcie, opravy, revízie či zabezpečenie technického stavu môžu predstavovať dodatočné výdavky.
Aj keď si nehnuteľnosť pri správnej údržbe zväčša udržiava svoju hodnotu, prenájom nemusí byť vždy istý. Môže sa stať, že počas niektorých období nebudete mať žiadneho nájomníka, no všetky prevádzkové náklady – ako daň z nehnuteľnosti, poplatky za komunálny odpad, energie, fond opráv, poistenie, revízie kotlov či komína – musíte aj tak hradiť. Obsadenosť závisí predovšetkým od atraktivity lokality a primeranosti nájomného. Navyše, ani nájomníci nie sú vždy zárukou bezproblémového výnosu – pri neplatičoch alebo nespoľahlivých nájomníkoch môže vzniknúť dodatočné riziko a komplikácie.
Ako už bolo spomenuté, uvedené riziká či starosti dokážu efektívne eliminovať nehnuteľnostné fondy (napr. REIT). Na druhej strane však investor pri tejto forme prichádza o plnú kontrolu a osobné vlastníctvo – teda nehnuteľnosť nemôže využiť napríklad na vlastné bývanie alebo rekreáciu.
Mnohé nevýhody spojené s priamym vlastníctvom dokáže eliminovať aj externá profesionálna správcovská služba. Takáto externá firma za vás zabezpečí hľadanie nájomníkov, komunikáciu, údržbu, opravy či rekonštrukcie. Táto služba však prirodzene niečo stojí – za komfort bezstarostného prenájmu zaplatíte formou pravidelného poplatku alebo podielu z nájomného.
